更新日：2018年9月14日
評価のしくみ
固定資産の評価は、国（総務大臣）が定めた固定資産評価基準に基づいて、地目別に定められた評価方法によって行います。
地目
地目は、宅地、田および畑（併せて農地といいます）、山林、原野、ゴルフ場、雑種地等をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目に関わりなく、賦課期日（その年の1月1日）の現況の地目によって認定します。
宅地の評価
宅地の評価は、標準宅地の価格を基礎とし、その他の状況の差を比較考慮して、各宅地を評価します。
標準宅地の価格は、不動産鑑定士の行う鑑定評価により決定しています。
固定資産評価基準においては、「市街地宅地評価法」と「その他の宅地評価法」の2通りの方法が定められています。
市街地宅地評価法
市街地的な形態を形成している地域に適用されます。
状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その価格をもとに街路毎に路線価を付設します。この路線価を基礎として、土地の形状等の補正を加えて各宅地を評価します。
- 標準宅地とは、奥行、間口、形状等の状況が当該地区において標準的と認められる宅地をいいます。
- 路線価とは、市街地等において街路に付られた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格をいいます。
- 路線価が知りたい方（全国地価マップ）（外部サイトへリンク）
その他の宅地評価法
家屋の連たん度が低く、市街地的形態を形成するに至らない地域に適用されます。
状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その1平方メートルあたりの価格を基礎とし、土地の形状等の補正を加えて各宅地を評価します。
住宅用地の課税標準の特例
住宅用地（人の居住の用に供する家屋の敷地）は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
- 200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
- 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
一般住宅用地
- 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
※例えば、住宅敷地が300平方メートル（住宅戸数1戸）であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地、100平方メートル分が一般住宅用地となります。
- 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
住宅用地の範囲には、次の2つがあります。
専用住宅の敷地の用に供されている土地
その土地の全部（ただし、家屋の床面積の10倍まで）
併用住宅の敷地の用に供されている土地
その土地の面積（ただし、家屋の床面積の10倍まで）に、下表による一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
| |
家屋 |
居住部分の割合 |
住宅用地の率 |
| イ |
専用住宅 |
全部 |
1.0 |
| ロ |
ハ以外の併用住宅
|
4分の1以上2分の1未満 |
0.5 |
|
2分の1以上
|
1.0 |
| ハ |
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 |
4分の1以上2分の1未満
|
0.5 |
|
2分の1以上4分の3未満
|
0.75 |
| 4分の3以上 |
1.0
|
※賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地や、住宅が建設中である土地は、住宅用地とはなりません。
※この特例のほか、宅地については「宅地の税負担の調整措置」により、税負担を引下げたり、なだらかに上昇させる仕組みが導入されています。詳しくは下記リンクをご覧ください。
農地、山林の評価
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格に比準して評価します。
原野、ゴルフ場、雑種地等の評価
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価格や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。